|
Сущность договора пожизненного содержания, как предусмотрено ст. 425 Гражданского кодекса, состоит в том, что одна из сторон, которая является нетрудоспособным лицом по возрасту или состоянию здоровья (отчуждатель), передает второй стороне (приобретателю имущества) жилую недвижимость или ее часть, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилья, питания, ухода и необходимой помощи.
Согласно законодательства объектом правового регулирования признается только жилой дом или его часть. Тем не менее с реформированием отношений собственности и возникновением у граждан права на другое, кроме жилого дома, недвижимое имущество границы применения ст. 425 в нотариальной практике расширились, а объектом договора пожизненного содержания стали также признаваться квартиры и их части.
В отличии от договоров отчуждения, сторонами договора пожизненного содержания, который в юридической науке относится к разряду договоров о предоставлении услуг, являются граждане. Если в договорах отчуждения стороной может быть любое дееспособное лицо, то в договорах пожизненного содержания отчуждателем может выступать только нетрудоспособное по возрасту или состоянию здоровья лицо. Нетрудоспособными по возрасту, как это предусмотрено пенсионным законодательством, признаются мужчины, достигшие 60 лет, и женщины - 55 лет.
То есть при заключении договора пожизненного содержания решающее значение будет иметь достижение гражданином общего пенсионного возраста, причем он не обязательно должен получать пенсию.
Нетрудоспособными по состоянию здоровья являются инвалиды І, II ли III групп, их возраст в этом случае во внимание не принимается.
Другой особенностью договора пожизненного содержания является то, что приобретателем имущества может быть только дееспособное лицо. Условие это вытекает из тех обязательств, которые приобретатель жилого дома (квартиры) возлагает на себя относительно отчуждателя, и которые он может осуществить лично. Обязательность личной заботы об отчуждателе играет незаурядную роль в договоре пожизненного содержания. Заключая его, старый беспомощный человек или инвалид рассчитывает иногда не столько на получение материального обеспечения, сколько на личную заботу, которую может оказать только лицо, способное на это.
Отчуждателем жилого дома (квартиры) не может быть несовершеннолетнее лицо.
Договор пожизненного содержания является договором платным, впрочем в отличие от договора купли-продажи, по которому покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму, по договору пожизненного содержания приобретатель обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилья, питания, ухода и необходимой помощи.
Существенны два момента, которые определяют специфику настоящего договора.
Во-первых, приобретатель вознаграждает отчуждателя не деньгами (хотя как вид материального обеспечения алиментирование отчуждателя в виде определенных денежных сумм, безусловно, не исключается), как по договору купли-продажи, а путем предоставления определенных обусловленных благ (помещение для проживания, своевременного и калорийного питания, например, завтрака, обеда и ужина), обязуется организовывать бытовое и медицинское обслуживания отчуждателя, обеспечивать его одеждой, обувью, врачебными препаратами, газетами, журналами, художественной и другой литературой, средствами связи (радио, телевидение, телефон), предоставлять возможность посещаемости культурно-развлекательных учреждений (театров и кинотеатров и т.п.). Стороны могут договориться и о других дополнительных условиях и формы предоставления услуг.
В то же время ограничения обязанностей приобретателя имущества в сравнении с теми, которые предусмотрены законодательством, не допускается.
Во-вторых, если договор купли-продажи предполагает строгую определенность цены уже в момент его заключения, то договор пожизненного содержания является договором с определенными элементами неопределенности, то есть на время его заключения еще неизвестны действительный размер затрат, которые понесет приобретатель, а потому и их соотношение к стоимости приобретенного жилого дома (квартиры) не может быть определено.
Договор пожизненного содержания должен быть нотариально удостоверен, как того требует ст. 426 Гражданского кодекса. Он может содержать оценку отчуждаемого дома (квартиры), что определяется по согласию сторон, а также виды материального обеспечения, которые предоставляются приобретателем имущества отчуждателю, и их денежную оценку, которые также определяются по согласию сторон.
Как известно, договор пожизненного содержания ограничивает собственника в праве распоряжаться приобретенным жилым домом (квартирой): его отчуждение при жизни отчуждателя не допускается (ст. 427 Гражданского кодекса). Это ограничение прав приобретателя вытекает, прежде всего, из необходимости защиты интересов нетрудоспособного отчуждателя.
Договор пожизненного содержания может заключаться с участием представителей как отчуждателя, так и приобретателя. Тем не менее, учитывая специфичность такой сделки, в доверенности на право его заключения должны быть предусмотрены не только все виды материального обеспечения, которые будут предоставляться приобретателем имущества отчуждателю но и другие условия, например, денежная оценка, которая определяется по согласию сторон, комната, которой будет пользоваться отчуждатель и т.п.. Отсутствие в доверенности данных, предусмотренных законодательством, делает невозможным заключение договора.
Случайная гибель дома (квартиры), полученного приобретателем имущества от отчуждателя, не освобождает приобретателя имущества от обязанностей, взятых на себя по договору.
Если стороны не пришли к согласию, договор пожизненного содержания расторгается в судебном порядке по требованию одной из
сторон в таких случаях:
по требованию отчуждателя, если приобретатель имущества не выполняет обязанностей, взятых на себя по договору;
по требованию приобретателя имущества, если по независимым от него обстоятельствам его имущественное состояние изменилось настолько, что он не имеет возможности предоставлять отчуждателю обусловленного обеспечения.
В случае отсутствия спора договор расторгается в порядке, установленном действующим законодательством.
При расторжении договора по указанным основаниям дом (квартира) должны быть возвращены отчуждателю. Что же касается приобретателя, то понесенные им до расторжения договора затраты, связанные с содержанием отчуждателя, ему не возмещаются.
В случае смерти приобретателя имущества по договору пожизненного содержания, при отсутствии у него наследников или при отказе их от договора пожизненного содержания, нотариус по письменному заявлению отчуждателя аннулирует настоящий договор, о чем на всех экземплярах делает соответствующую надпись с ссылкой на ст. 429 Гражданского кодекса.
Отчуждателю имущества возвращается первичный документ о праве собственности на жилой дом (квартиру) или его дубликат, присоединенный к экземпляру договора пожизненного содержания, которое хранится в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса.
Вместе с письмом нотариуса об аннулировании договора пожизненного содержания этот правоустанавливающий документ или его дубликат подается для перерегистрации в соответствующий регистрирующий орган.
|
